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[융자칼럼] 주택융자에서 선납금 항목에 대한 이해

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  • 작성자 seattlemaster
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재융자를 하면 한달치 모기지 페이먼트를 내지 않아도 되는 것으로 알고 있는 고객들이 많아 이에 대해 한번 살펴보기로 한다.  


재융자가 만약 12월 15일에 끝날 경우 12월 1일부터 15일까지에 해당하는 이자는 기존의 렌더에게, 12월 16일부터 12월 31일까지에 해당하는 이자는 새로운 렌더에게 지불해야 한다. 그리고 1월 1일 페이먼트는 하지 않고 2월1일부터 첫 페이먼트를 시작해 30년 고정의 경우 360번 납부하게 된다. 


이 때 1월 1일 페이먼트를 하지 않는 이유는 12월의 이자를 위에서 말했듯이 이미 재융자를 할 때 기존 렌더와 새 렌더에게 에스크로 오피스를 통해서 지불했기 때문이다. 그리고 첫 페이먼트인 2월 1일 페이먼트가 1월의 이자에 대한 금액과 원금을 같이 납부하게 되는 것이다. 


여기서 재융자를 할 때 12월의 이자에 해당하는 금액을 새로운 융자에 얹어서 융자를 받을 수가 있으며, 손님의 입장에서는 한달치에 해당하는 이자도 함께 융자를 받아 30년에 나눠서 내는 셈이다. 이를 두고 재융자를 하게 되면 한달치 페이먼트를 스킵한다고 말하는 사람들이 있는데, 맞는 말일 수도 있지만, 이자는 결국 어떤 형태로든 본인이 내는 것이다. 


이자는 원래 돈을 쓰고 나서 지불하는 것으로, 12월에 대한 이자를 미리 지불하게 되므로 이를 선납금(prepaid costs)이라고 부른다. 이러한 선납금 항목(prepaid items)에는 이자 외에도 재산세, 보험료등이 대표적이다. 


2021~2022회계년도 상반기 재산세 납부 만기일은 12월 10일이다. 따라서 11월이나 12월 초쯤에 재융자를 끝내는 손님들은 이 재산세를 목돈을 내는 대신 새로운 융자금액에 얹어서 30년에 나눠 내는 혜택을 볼 수 있게 된다. 


재융자를 할 경우 이렇게 선납금을 새로운 융자금액에 얹어서 받을 수 있어 당장 현금 지출을 줄일 수 있는 장점이 있다. 하지만 주택을 구입하는 경우에는 이러한 선납항목들을 모두 주택구입자가 내야 하는데, 다운페이먼트에 더해 추가적으로 준비해야 하는 금액이 된다. 


예를 들어 주택구입 에스크로가 4월 15일에 끝나게 되어 기존 집주인이 하반기(1월~6월) 재산세를 이미 납부했다면 바이어는 4월 16일부터 6월30일에 해당하는 재산세 금액을 에스크로를 통해 셀러에게 지불해야 한다. 


그리고 4월 16~30일에 해당하는 모기지이자는 렌더에게, 집보험에 대한 1년치 보험료는 보험회사에 에스크로를 통해 각각 지불하게 된다. 이런 금액들을 다운페이먼트와 융자비용 등 다른 클로징비용과 더불어 미리 준비해야한다. 


이런 선납항목을 잘 알지 못하여 클로징할 때 자금이 부족해 애를 먹는 경우를 종종 보는데, 특히 다운페이먼트를 적게 하고 집을 구입하는 사람들은 선납항목 및 클로징비용을 세밀하게 계산하고 준비해야 나중에 낭패를 피할 수 있다. 


마지막으로, 구입융자든 재융자든 융자를 받으면서 임파운드(Impound) 계좌를 설정하면 이 선납항목 금액이 많이 늘어나게 된다. 임파운드 계좌란 재산세와 보험료를 매달 모기지 페이먼트에 더해 렌더에게 납부하면 렌더가 날자에 맞춰서 대신 지불하는 제도를 말한다. 


임파운드 계좌는 렌더 내에 렌더와 손님 공동의 에스크로 계좌를 설정하는 것으로 렌더는 이 에스크로 계좌에 약 6~8개월에 해당하는 재산세를 미리 거둬서 넉넉한 잔고를 유지하려고 하기 때문에 손님의 몫돈 부담이 늘어나게 된다. 따라서 집을 구입할 때 자금이 빡빡한 사람들은 임파운드 계좌를 설정하지않는 것이 좋다. 


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